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    ZAKER新聞 04-06

    單價暴跌 70%,房子白送!環京樓市:開發商與投資客的噩夢

    " 曾賣 2.5 萬 /㎡的香河富力新城,清明特價房 8000 元 /㎡,送車位!"

    據中國證券報報道,清明假期有房產大 V 在微博發文稱,環京地區的香河房價出現了 " 膝斬 "。

    價格直降近 70%,這個曾經讓炒房客瘋狂的環京區域,現在究竟在上演什么樣的戲碼?

    房企降價促銷算什么

    環京業主都免費送房了

    環京區域指的是距離北京城 70 公里以內的距離,也就是目前的燕郊、大廠、香河、固安、永清、涿州等地,因為房價便宜,曾一度成為樓市熱點。

    " 贈送天洋城房產(目前還有貸款),先到先得,自己還貸款。"

    前段時間,燕郊免費送房的消息,突然站上了熱搜。

    據媒體報道,該房子總面積為 40㎡,2016 年入手時,價格在 2 萬 /㎡左右,目前還剩 70 多萬的房貸。

    因為該業主已經還不上貸款,所以想將房子 " 拱手讓人 "。

    但這真的是天上掉餡餅嗎?其實不然。

    目前天洋城 40㎡的房源,在鏈家上的掛牌價大多在 60 萬 -70 萬之間,而且很多房源掛牌時間超半年,議價空間比較大。

    也就是說這套 " 免費 " 的房子,剩下的貸款其實比市場價都要高,在環京區域房價直線下跌的情況下,已經成為了負資產。

    這樣的例子可不是少數,據人民法院訴訟資產網顯示,目前燕郊的的法拍房數量達到 317 套,絕大部分的債權人都為銀行,都是業主斷供之后被迫交出的房子。

    現在的環京樓市已滿目瘡痍,但在此之前,它也曾經瘋狂過。

    上帝讓你滅亡

    必先讓你瘋狂

    " 京津冀一體化、北三縣協同發展。"

    2016 年,北京新一輪城市規劃發布,將環京樓市推向瘋狂,當時燕郊、大廠、香河等地滿街都是售樓廣告,要想買房還得先搖號。

    2017 年燕郊房管局大廳內辦理手續的購房者

    2016 年,燕郊新房最高價破 4 萬 /㎡,大廠達 3.5 萬 /㎡,香河的均價也將近 3 萬 /㎡。那一年,大批炒房客涌入環京市場,大家都在瘋狂搶房。

    萬萬沒想到的是,2017 年 3 月,史上最嚴限購政策出臺,自此之后,環京的房價就跌落谷底,再沒起來過。

    就像坐垂直過山車一樣,目前環京區域房價基本都降至 1 字頭,甚至還不到 1 萬 /㎡。

    當年那批涌入環京市場的炒房客,就連本金都沒有保住。

    不過,除了購房者外,其實同樣受傷的還有高價拿地,重倉環京的開發商。

    河北開發商重挫

    環京一哥易位

    在限購政策出臺前,環京區域是不少開發商的淘金地,當時不光樓市熱,連土地市場也非常火爆,有錢也不一定拿到地。

    2016 年,萬科報名競拍香河 10 塊土地,被當地房企通過多種渠道勸退,最后 3 名萬科員工在前往土地競拍途中還遭到襲擊,被 4 人利用工具毆打。

    當時的環京樓市江湖,競爭十分激烈,也成就了不少房企其中包括華夏幸福。

    從廊坊起家,并重點布局環京區域,華夏幸福曾坐享京津冀一體化紅利,被外界稱之為環京土地大戶。

    今年以來,華夏幸福多次傳出暴雷的信息,扣除預收款之后的債務總額已逼近 3000 億。

    內部會議上,董事長王文學在總結危機原因時表示," 錯誤研判環京形勢,環京住宅量價齊跌,四年累計影響公司回款超 1000 億元。"

    在中指院 2021 年一季度操盤榜 TOP200 中,華夏幸福已經跌出榜單,而另一個重倉環京的河北房企,榮盛發展實現操盤金額 227.3 億元,排名第 37 位。

    雖然繼承了 " 環京一哥 " 的位置,但榮盛日子也不太好過。

    目前,榮盛在環京的土儲占總土儲的近 30%,經營情況受環京市場影響較大。

    2020 年三季度報顯示,榮盛前三季度實現營業收入 436.62 億元,同比增長 12.42%,而凈利潤卻同比下降 9.88%,為 44.05 億元。

    更夸張的是,榮盛的經營性現金流凈額已多年為負,第三季度甚至同比下降 3949.83%,為 -37.15 億元,創 5 年新低。

    在 " 三道紅線 " 中,截至 2020 年三季度末,榮盛踩中了 " 剔除預收款后的負債率不超過 70%"、" 凈負債率不超過 100%" 兩條紅線,面臨一定的負債壓力。

    環京樓市的瘋狂與落寞,也見證著這批河北房企的從盛到衰。

    ZAKER 新聞出品

    文 / 譚曉洋

    編輯 / 曾憲天

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