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    ZAKER房產 04-01

    醒醒,華潤新溪舊改的商業不是萬象城

    櫻桃和車厘子一樣嗎?奇異果和獼猴桃是不是同一個東西?

    雖然外觀很像,但口感、價格都不一樣。

    今天要聊的 " 萬象城 " 就是這個概念。

    3 月 28 日,廣州開發區投資集團公號發文稱,新溪片區項目改造后,將引入廣州首個華潤萬象城商業品牌;同時,華潤置地華南大區總部也將以新溪項目為契機落戶黃埔,助力該區城市品質進一步提升。

    在此之前,對于華潤在新溪村的商業配套,坊間就有眾多猜測。

    準確地說,華潤置地在新溪村的舊改配套的高端商業綜合體,是萬象城,還是萬象天地呢?

    首先,我們來分析一下,華潤置地在商業地產上,主要有四大體系,萬象城、萬象天地、五彩城(萬象匯)、1234space(又稱 mini 版萬象城),見下圖。

    萬象系產品對比

    四大商業體系都跟萬象城有著千絲萬縷的聯系,廣州黃埔區新溪村舊改配套的商業體到底是萬象系的哪個?

    看完華潤置地旗下的幾大產品線的圖表,相信你就一目了然了。

    用排除法,新溪村位于廣州市黃埔區第二 CBD 板塊,緩解的是國際金融城和魚珠片區的住宅壓力。新溪村既沒有商圈氛圍,又不是多條地鐵匯聚之地,更不是人口密集的中低端消費群體。

    所以,1234space 和萬象匯都可以排除。

    萬象城:城市級一站式高端購物中心

    作為華潤置地 TOP 級產品系和商業品牌,一直以來,華潤置地對于在一線城市打造 " 萬象城 " 都非常謹慎,尤其是看中地段。

    上海萬象城外觀

    在布局上:主要布局于一線城市或新一線城市,深圳、上海、北京、杭州,成都,武漢;省會城市及副中心城市,大連、重慶、南寧、沈陽、鄭州、柳州等。

    在選址上:城市核心區,或新城區核心、新 CBD 核心區。

    目前北上廣深,除了深圳、上海外,北京是沒有萬象城的,北京只有其他幾個產品,五彩城、萬象匯和鳳凰匯三個品牌,而廣州更慘。此前,廣州幾乎看不到華潤置地的痕跡。廣州的地產公司總部云集,從實力和業務范圍上,廣州都不是首選,且華潤置地的總部在深圳,所以,此前廣州一直不是華潤的發力點。這也是為什么,之前在廣州找不到華潤痕跡。

    深圳,作為曾經華潤置地華南大區的大本營,同時也是華潤置地的大本營。可以說,深圳是華潤置地的試驗田,所有的商業創新試驗都是在深圳完成的,這也誕生了很多商業神話。

    深圳萬象城是中國最具代表性的城市綜合體之一,后來,萬象城用這套成熟的商業模式,開啟復制和擴張的道路。

    標配版的萬象城,是以羅湖萬象城為參考標準的,從品牌的引進和外觀打造以及選址上,定位高端。目前,成功復制的模式,只有深圳灣萬象城。

    深圳灣萬象城入駐品牌

    據不完全統計,深圳灣萬象城的高端奢侈品牌如圖,你們覺得新溪村,未來能變成這樣的商業體?

    再來說說,低配版的萬象城。

    這些年萬象城的發展一直是向二級市場下沉的商業模式。例如,天津萬象城、南寧萬象城、柳州萬象城。這些萬象城的特點就是,砍去了高端奢侈品線,替換成跟城市消費水平更匹配的輕奢品牌。

    在一線城市打造低配的萬象城,適合新溪村嗎?

    無論是以上哪種萬象城,對于廣州黃埔的新溪村,都不匹配。

    萬象城的開發模式,主要以買地自建為主。目前已知開業及在建的萬象城中,除長三角的杭州及無錫萬象城是與香港新鴻基合作開發,其余均為萬象城自建,并堅持只租不售,全部持有經營。

    劃重點,買地自建。

    萬象天地:萬象城 2.0,跨界商業綜合體

    字面上看,天地二字的含義大于城。天地這個詞包含了空間的概念,所以,萬象天地的定位是萬象城的升級版。萬象天地更高端,態勢更多元,從地下到地面到地上,再到空中。

    深圳萬象天地實拍

    成功案例就是深圳大沖村舊改。

    大沖舊改總建筑面積為 280 萬平米,村民舊改回遷面積達 110 多萬平方米。大沖村從握手樓搖身一變,成為寸土寸金的網紅樓盤,原住民也成為身家千萬的 " 拆二代 "。

    從 2007 年舊改開始,歷時十年,2017 年 9 月,大沖舊改的商業核心區萬象天地開業,標志著大沖舊改這一深圳代表性城市更新項目已基本完成。

    改造后的華潤城,幾乎具備了最好的配套,區域地處深圳中心地帶深南大道,有萬象系高端商業萬象天地加持,隔壁就是人才聚集的高新科技園和騰訊大廈,大沖村經歷舊改,已然 " 脫胎換骨 "。

    大沖村舊改后,村內原有的歷史文物將得到保留,包括大王古廟、鄭氏宗祠、兩口古井、5 株古榕樹、一個水塘。

    大沖村祠堂實拍

    新溪項目規劃 " 一帶三軸兩板塊 ",未來將依托 " 萬象城 " 商業綜合體,落地約 20 萬商務辦公 +17 萬商業服務,預計經濟總量產值約 205 億元,打造全新消費體驗,延續萬象活力,打造活力商務街區,留存城市記憶,打造特色濱水商業街,打造集生活服務、購物休閑、配套居住于一體的宜居、宜業、生態、產業綜合新城,塑造全新黃埔城市名片。

    劃重點,延續萬象活力,打造活力商務街區留存城市記憶

    大沖村的城市記憶在舊改后得到保留,活力是萬象天地的主打標簽。

    這等于是開卷考試,官方就差按頭告訴你,新溪村舊改學的是大沖村模式,商業配套是萬象天地了。

    新溪村舊改規劃效果圖

    深圳萬象天地實拍圖

    新溪村代表早就考察過大沖村和萬象天地。

    早在 2018 年,黃埔街道辦、開發區金控下屬潤埔公司帶領黃埔區新溪村首批黨代表、股東代表約 40 余人實地考察了深圳華潤城(大沖舊改)項目,對華潤置地的綜合開發運營實力進行了深入了解與考察。深入學習借鑒深圳舊村更新改造工作經驗,謀劃原黃埔核心商業區城市更新改造工作。

    華潤置地在舊改方面最成功的作品,就是大沖村。

    新溪村舊改項目,是華潤置地在廣州拿到的首個位于核心商業片區的舊改項目,也是首個明確提出要打造 " 萬象 " 購物中心的項目。

    華潤置地把華南大區搬到了廣州,勢必在新溪村這個項目上要拿出它的誠意之作,才能對得起萬眾期待。

    大沖舊改和萬象天地,作為一個成熟的可借鑒模板,是最匹配新溪村的商業配套,沒有之一。

    再者,深圳大沖村位于南山科技園,而廣州新溪村,位于黃埔區第二 CBD 輻射科學城板塊。從舊改結構上來說,大沖村的結構跟新溪村很相似,如果商業模式復制,最后可能的也是萬象天地。

    結論

    本次,官方出面給華潤背書,萬象城的高端商業品牌已經形成固化印象,無形中給黃埔的發展再添利好。同時,也向大眾傳遞了,華潤在新溪村的舊改將大有所為,值得期待。

    無論最終落地是萬象系的哪一個產品,對老黃埔、科學城、金融城、魚珠、天河東、天河智慧谷都是利好,輻射范圍有點大。

    聚焦來看,最受益的還是華潤新溪村舊改項目左右兩邊的,萬科城市之光和中鼎珺合。

    不知道兩家開發商,會不會笑醒。

    出品 /ZAKER 房產

    文 / 真意

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