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    ZAKER房產 04-03

    知識城新房斷貨二手沖 4 萬 偏要在一棵樹上吊死?

    曾經,知識城是剛需在廣州置業的首選,知識城的高定位、以及相對低廉的價格,吸引了很多剛需在知識城上車。

    但知識城的現狀,價格高、貨量少,已經逼得剛需們不得不逃出知識城,把目光放到知識城附近的增城區域。現在增城中新鎮沒地鐵、沒學位,打著知識城南大門概念的御溪世家都賣到 2.6 萬去了。

    曾幾何時,知識城還是剛需的首選,現在卻已經不歡迎剛需了。還能去哪買房?剛需們不想在一棵樹上吊死,但他們也需要找到一個可以安家的地方。

    知識城的剛需焦慮

    為了更好地了解知識城板塊的一些情況,前幾天,小編去實地踩盤了中新知識城的保利拾光年。從何棠下地鐵站一出來,就能看到跟保利對打的萬科幸福譽,幸福感滿滿。

    反而保利這個盤,離最近的地鐵站何棠下站并不近,直線距離 1.5 公里。

    保利拾光年離市區也遠,如果每天通勤到珠江新城,時間可能達到 3 小時。在交通上是挺不便利的。

    但我從銷售口中得知,目前保利拾光年已經接近售罄了,小戶型已經沒了,只剩下商鋪、還有二樓的一些大戶型,總價在 290 萬左右,首付接近 90 萬。

    其實,知識城缺貨是普遍的現狀,根據克而瑞數據顯示,2021 年,整個知識城供應只有 79 套,供求比為 0.13。

    缺貨,帶來的自然就是價格的上升,目前知識城內學位較好的樓盤,像萬科幸福譽(學位是二中會元小學、初中)的二手在鏈家上已經掛到了 4 萬多。

    在開盤時,幸福譽主打的還是剛需定位,但是后來知識城的發展讓業主都膨脹了起來。

    圖說:萬科幸福譽一期

    隨著知識城內的項目陸續售罄,知識城成為廣州最缺貨的板塊,未來想要在知識城內買一手,只能等城市領雋花園、升龍學府上城、奧園旺悅城陸續入市了。

    如果將來價格能漲上去,那咬咬牙還可以上車,但如果在限購限價的政策下,價格漲不上去呢?誰都不想在高位接盤。

    現在買還適合嗎?

    知識城已經從普漲的光環中脫離出來了。即使同在知識城板塊內,不同地區的發展也有一點差別。

    小編去踩盤保利的時候就發現,售樓部對面還是一片青山,道路正在施工,到處都是工程車。目前周邊還沒有成熟的商業配套。看來要等到知識城板塊集中發展起來,還是需要一定的時間。

    價格漲上去后,加上交通不便,對不是知識城的剛需就太不友好了。

    像保利這個盤,處于廣州偏北的位置,與廣州整體的東進南拓大勢不符,在商業配套上,還要開車跑到附近,去蹭萬科幸福譽的配套,買的人大都是被知識城的光環所吸引,看中了知識城的發展潛力。

    比起剛開盤時,均價 2 萬左右,號稱首付 13 萬即可上車,保利拾光年的價格漲到了 2.9 萬左右。

    不過也沒有像一些房產博主一樣吹的,漲的那么快,因為我在去年五月看到的一篇文章,就說保利的售價已經在 2.8-2.9 萬了。

    這個漲幅,可以讓買的早的人滿意,但是后來買的人可能就會擔心自己是不是接盤了。根據中原集團的數據,2020 年黃埔全年上漲了 8.1%,天河區則漲了 15.5%。

    雖然黃埔很熱,但是它的漲幅是不如天河等中心城區的。

    目前知識城均價還是在 3 萬以下。但是像萬科幸福譽這些學位比較好的樓盤,二手已經破了 3 萬。

    市場傳言,黃埔的新調控政策,規定了新取證項目售價不能超過 3 萬元。

    黃埔區政府的執行力不需要懷疑,讓人擔心的是,在地鐵陸續建好,學校相繼落地后,未來知識城還能有什么樣的利好政策。畢竟,知識城缺貨,新盤的價格必然上漲,但是之前的漲幅,跟后來上車的剛需關系不大。

    而且還要考慮到年底將開通的福山垃圾焚燒廠對知識城樓盤的影響。

    過去,知識城吸納了大量的剛需人群。但如今知識城缺貨價格又高,而且漲幅還不如天河,如果在附近上班想要自住,是不是要到知識城附近的增城買房,如果想要投資,是不是要棄郊區的知識城,咬咬牙選擇中心城區,我想這可能是很多剛需一族需要考慮的問題。

    知識城的高速度

    現在來看,中新知識城的發展日新月異,已經超出了許多人的想象。早前買的人都賺到了。去年廣州樓市上漲,知識城是最快吃到紅利的地區之一。

    當初萬科幸福譽賣 8500/㎡的時候,很多人還覺得太貴了,覺得離市區太遠。但現在均價已經到 3.5 萬了。

    沒有人會懷疑黃埔區政府的執行力。這幾年,除開在產業引進上的大幅進步外,知識城在地鐵交通方面逐漸完善,在教育資源上更是屢有驚人之舉。

    據統計,近幾年在知識城落戶的教育項目已經達到 12 個,包括知識城中學、知識城華師附中、廣州實驗中學、廣州二中會元學校、新僑國際學校等名校。

    圖說:知識城華師附中效果圖

    在大學方面,官方已經宣布將在知識城建設黃埔大學。

    從小學、中學、到大學,形成了一個完整的教育圈層。對于很多剛需一族來說,知識城的配套已經足以滿足他們各方面需要。

    黃埔區政府的執行力,讓剛需族和投資客都很有安全感。但我認為,對剛需來說,現在知識城的價格,已經不太美好,如果想要堅持知識城,必須要想清楚知識城未來的發展邏輯,還記得當初的口號嗎,北有中關村,南有知識城。如果能達到中關村的科技水平,那么未來知識城還大有上漲空間。

    知識城的發展邏輯

    要達到中關村的科技水平并不是一朝一夕的事情,而是需要長期的規劃實踐。總的來看,知識城的發展邏輯是很清晰的。

    經濟學家任澤平提出過一個觀點,房地產短期看金融 , 中期看土地 , 長期看人口。

    而知識城的發展路線,也大致遵循了這個框架。短期主要抓產業、人口。長期則是注重智力資源的聚集。

    知識城所在的黃埔區九龍鎮,在 2010 年奠基的時候還是一片荒地,如今經過十年發展,已經相繼引進了大批重大項目。

    截止 2018 年,知識城就已擁有近 1000 家知識型創新企業 , 其中還包含阿里巴巴、京東等多家 " 世界 500 強 " 企業巨頭。企業的引入,不僅帶來了區域價值的提升,而且這些企業的員工很多已經在知識城安家落戶。

    2020 年,黃埔放開限購,知識城又吸引了一大波外地的購房者前來。

    為滿足在知識城工作的高新人才的需要,知識城曾經公布人才住房新政,規定符合條件的高層次人才,可申請一套不超過 150 平方米、最長 5 年 100% 租金補貼的自住住房。

    幾天前,知識城又推出新的人才補貼政策,只要是經認定的人才,在黃埔購房時可以享受 50 萬的補貼。

    另外,黃埔的新盤主要也集中在知識城和長嶺居板塊。

    越來越多的產業、人才流入,成為支撐知識城板塊發展的強大動力。

    小編從地鐵何棠下站附近出來,看到街道上很多人在散步,一些媽媽推著嬰兒車,悠閑自得地在聊天。這個地區的人氣已經很旺了。

    相比起天河區坐擁多間高校的情況,知識城在智力資源的聚集上還是比較缺少的。

    也正是因為看到了這一點,知識城才會試圖通過建設科教創新城,計劃引入 13 所科研院所,來深化知識城產學研的能力。

    未來這也會成為知識城發展的關鍵一步。

    目前黃埔發展的最好的就是科學城板塊,科學城與知識城的定位并不相同,但兩者追求的都是在科學知識上有所突破。

    從定位上講,科學城追求的更多是知識的原創、知識的生產、知識的傳播和知識的消費,知識城更多的是知識的復制和傳播。但兩者追求的都是智力資源。智力資源的聚集并不是一朝一夕的事情,想要在知識城內上車的人,必須要有長遠的目光,如果只是想短期內買來投資,那可能還是選擇漲幅更快的中心區域吧。

    出品 /ZAKER 房產

    文 / 一葉

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