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    ZAKER房產 03-29

    合景臻頤府來了!吹風 15 萬 + 天河地王能一路笑到底嗎?

    上月,合景奧體北項目曝光了戶型面積,目前該項目已動工,預計今年入市,案名—合景·臻頤府,這讓想在牛奶廠板塊內購買樓盤的客戶也紛紛躁動了起來。

    2020 年年初,牛奶廠成交均價為 5.1 萬元 /㎡,11 月地王誕生,到了年底,牛奶廠最高成交均價已經去到 8 萬元 /㎡,大半年的時間漲了幾乎一倍,漲幅是整個天河板塊最高的。

    合景 · 臻頤府坐落于天河區奧體公園北側,用地面積 50379㎡,計容建面 94530㎡,凈容積率 2.0,建筑密度 30%,綠化率 35%。

    從規劃圖可看出,該項目的戶型面積段在 180-350㎡之間,分別為 180㎡、220㎡、260㎡、350㎡大平層,擬建 17 棟低密度小高層住宅,配備一所 6 班幼兒園、政務服務中心、派出所等其他配套設施。

    地王需要地鐵嘛?

    了解牛奶廠板塊的人應該知道,距離牛奶廠板塊最近的地鐵站是 4 號線的黃村站,但直線距離超過 2 公里,如果是依賴地鐵出勤的業主,要經公交車接駁,耗時耗力,因此出勤只能選擇自駕是最佳方案。

    說到要不要配上地鐵,牛奶廠的業主各有各的想法,部分認為板塊附近沒有地鐵,反而提升了樓盤的逼格,正所謂 " 地鐵是平民的出行方式,現在的中高產階級人群誰家里還沒個車 ~" 當然,也有部分業主覺得沒地鐵交通方面確實稍有遜色。

    名校配置九年都安排妥妥的

    但好在它是妥妥的學區房,近年來體育東教育集團靈秀小學、華陽教育集團奧體東小學、執信中學天河校區都紛紛落戶牛奶廠板塊,不得不說有學位剛需的業主對該板塊的教育配套無法挑毛病。

    如果對交通跟配套要求不高的人,憑著教育資源跟這里的環境,入手是毫無問題的。

    環境毋庸置疑得好

    合景 · 臻頤府南鄰奧體東山體公園,環境優美,生態景觀資源豐富,加上牛奶廠作為廣州三舊改造項目,曾經的養牛基地,整個環境非常原生態,可謂 " 群山環繞,花草常青 "。

    再者,該地塊西側緊鄰半山溪谷、合生帝景山莊等低容積率豪宅社區,旁邊還有龍湖天宸原著、華潤天合、招商雍華府等住宅項目。板塊內高端盤集中,居住氛圍是非常不錯的。

    盤處優質地段和城市核芯的合景 · 臻頤府,目前吹風價為 15 萬 +,小編留意到參觀項目展示區要驗資 1000 萬。

    地王帶動了房價 后續還能否乘風破浪?

    出身地王的合景 · 臻頤府,對該板塊的整體房價產生影響已是既定事實。" 地王 " 之所以能夠推漲周邊房價,在于樓市整體向上的趨勢、" 比價效應 "、以及因為規劃的實施使得地段價值提升等多個因素共同造成。" 地王 " 產生的背后,是地段價值的不斷提升。開發商之所以敢不斷加價,也是基于對該地塊所處區域地段價值的高度認可。

    總之,合景 · 臻頤府的入市,對周邊樓盤來說,無疑是一大喜事。

    值得擔憂的是,雖然 " 地王 " 推漲周邊樓盤,但由于自身樓面價高,往往對售價跟盈虧都有一定的影響。據知情人估計,該項目的盈虧平衡點可能已經突破 10 萬 /㎡。簡單來說,若樓盤價格虛高,相信大部分人會望而卻步,轉投它盤懷抱;若價格低了,又會導致開發商虧損,實為兩難局面。

    另外嚴查首付,政策等風向都在發生微妙的變化,這似乎也是每次地王出現后必然的結果。

    合景 · 臻頤府是否能乘風破浪,帶動周邊樓價的同時,自己也有個圓滿結局,我們不得而知,只能拭目以待。

    出品 /ZAKER 房產

    文 / 小紅

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